Tapuda yeni dönem: 2026-2029 rayiç değerleri belli oldu; İstanbul’da 18 kata varan sıçrama emlak vergisini de zıplatıyor.
Neye göre artıyor?
• Konutta binde 1, arsada binde 3, işyerinde binde 2 oranları sabit; fakat matrahı oluşturan rayiç bedel, komisyonlarca 4 yılda bir güncelleniyor .
• Bu güncellemede İstanbul Başakşehir’den Üsküdar’a kadar birçok semtte metrekare fiyatları 7-18 kat yükseldi .
• Konutta binde 1, arsada binde 3, işyerinde binde 2 oranları sabit; fakat matrahı oluşturan rayiç bedel, komisyonlarca 4 yılda bir güncelleniyor .
• Bu güncellemede İstanbul Başakşehir’den Üsküdar’a kadar birçok semtte metrekare fiyatları 7-18 kat yükseldi .
Hesap örneği
2023’te 500 000 TL olan bir büyükşehir konutu:
– 2025 yeniden değerleme oranı %43,93’ün yarısı (%21,96) uygulanınca değer ≈ 610 000 TL .
– Emlak vergisi: 610 000 × binde 2 = 1 220 TL’ye çıkıyor.
2023’te 500 000 TL olan bir büyükşehir konutu:
– 2025 yeniden değerleme oranı %43,93’ün yarısı (%21,96) uygulanınca değer ≈ 610 000 TL .
– Emlak vergisi: 610 000 × binde 2 = 1 220 TL’ye çıkıyor.
İtiraz hakkı
30 Temmuz 2025’e kadar (uzatıldıysa 7 Eylül’e kadar) ilgili belediyeye veya İl Arsa Takdir Komisyonu’na yazılı başvuru yapılabilir; dava yolu da Anayasa Mahkemesi kararıyla açık Rayiç değerlerin 2025 güncellemesiyle birlikte emlak vergisi hesapları yeniden kurşun kalemle yazılıyor. Milliyet.com.tr’ye konuşan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, süreci adım adım anlattı.
30 Temmuz 2025’e kadar (uzatıldıysa 7 Eylül’e kadar) ilgili belediyeye veya İl Arsa Takdir Komisyonu’na yazılı başvuru yapılabilir; dava yolu da Anayasa Mahkemesi kararıyla açık Rayiç değerlerin 2025 güncellemesiyle birlikte emlak vergisi hesapları yeniden kurşun kalemle yazılıyor. Milliyet.com.tr’ye konuşan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, süreci adım adım anlattı.
- Vergi neye göre çıkıyor?
Belediyelerin kasasına giren emlak vergisi, servete dayalı bir yükümlülük. Konut, arsa veya işyeri olsun; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre her dört yılda bir kurulan “takdir komisyonu” cadde-sokak bazlı metrekare rayiç bedellerini belirliyor. Komisyon; belediye, vergi dairesi, tapu, muhtar ve ticaret odası temsilcilerinden oluşan 7 kişilik bir ekip. Üst kurul (valilik, defterdarlık, tapu müdürlüğü) onayından sonra listeler muhtarlıklara asılıyor. - Artış neden şimdi patladı?
2025, 2026-2029 döneminde geçerli olacak rayiç bedellerin tespit yılı. Komisyon, bölgedeki altyapı, ulaşım ve satış verilerini değerlendirip yeni metrekare fiyatlarını ortaya koydu. Ancak bu kez “%50’yi geçemez” şeklindeki eski tavan kaldırıldığı için 7-18 kata varan sıçramalar yaşandı. Örneğin:
• Sancaktepe Abdurrahman Gazi’de 3.384 TL → 61.600 TL (18 kat)
• Üsküdar Kuzguncuk’ta 40.718 TL → 200.000 TL (5 kat)
• Şişli 19 Mayıs’ta 87.451 TL → 400.000 TL (4,5 kat) - Binayı da etkileyen kriterler
Belirlenen cadde rayiç bedeli, yapının bina yaşı, asansör, kalorifer, yıpranma payı gibi unsurlarla çarpılıp “bina birim değeri”ne dönüştürülüyor. Böylece sadece arsanın değil, üzerindeki yapının da vergisi güncelleniyor. - Vergi oranları
- Arsa: binde 3 (büyükşehirde binde 6)
- Konut: binde 1 (büyükşehirde binde 2)
- İşyeri: binde 2 (büyükşehirde binde 4)
- Cebinize yansıması
2024 yeniden değerleme oranı %43,93 idi; 2025’te bunun yarısı (%21,96) uygulandı. Ancak 2026-2029 döneminde yeni rayiç bedeller tamamen devreye gireceği için, 10 kat artan bir arsaya sahipseniz bina yıpranmasıyla birlikte verginiz yaklaşık 7-8 kat artabilir. Örnek: Yılda 10.000 TL ödeyen bir konut 2026’da 50.000-60.000 TL bandına çıkabilir. - İtiraz süreci
Listeler muhtarlıklara asıldıktan sonra 30 gün içinde (2025 takviminde 8 Eylül mesai bitimine kadar) belediyeye veya İl Arsa Takdir Komisyonu’na yazılı itiraz edebilirsiniz. Ret gelirse Danıştay yoluna gidebilirsiniz; bazı içtihatlar yıl sonuna kadar dava açılmasını da kabul ediyor. Öneri: “Eylül”den önce harekete geçmek. - Vatandaş ne yapmalı?
e-Devlet > “Arsa Rayiç Değerleri” sekmesi ya da belediyenin web sitesinden 2022 ve 2025 değerlerini yan yana getirip farkı görün. Şüpheliyseniz, belediyeden veya muhtardan yazılı belge talep edin, gerekirse uzman raporuyla itiraz dilekçesi hazırlayın. Aksi takdirde Mayıs 2026’da ödeyeceğiniz ilk taksitte sürpriz bir fatura ile karşılaşabilirsiniz.
Son söz: “Rayiç bedel patlaması sadece rakamlarda değil, vatandaşın cebinde hissedilecek. Süreç şeffaf, itiraz hakkı açık; erken davranan kazançlı çıkar.”
